Инвестиции сносного характера

Ситуация на московском рынке жилья долгое время допускала почти идеальные инвестиции, обеспечивая значительный, быстрый и надежный доход инвесторам. Целых четыре года цены на квартиры в столице росли невероятными

Ситуация на московском рынке жилья долгое время допускала почти идеальные инвестиции, обеспечивая значительный, быстрый и надежный доход инвесторам. Целых четыре года цены на квартиры в столице росли невероятными темпами, прибавляя в стоимости до 40% в год. Это намного превосходило доходность вложений по депозитам и другие традиционные способы приумножения сбережений. Однако теперь зарабатывать на московской недвижимости стало гораздо сложнее.

И все же способы заработать на инвестициях в жилье остались. Одной из самых эффективных инвестиций в недвижимость специалисты в один голос называют покупку квартиры в доме под снос. Правда, такие вложения сопряжены с повышенными рисками, да и срок их окупаемости не так уж мал.

В сущности, о чем речь? О том, что инвестор покупает квартиру в доме под снос; когда дом сносят, покупатель получает от муниципальных властей новую квартиру, которую и продает, получая в итоге прибыль.

В Москве сейчас сносят, как правило, панельные пятиэтажки, или «хрущобы», – то есть жилье с очень небольшим метражом и таким же уровнем комфорта. В таких домах нет ни балконов, ни лифтов, а площадь кухни не превышает 6 кв. м, а значит, они совершенно непривлекательны для покупателей. «Есть определенные типы зданий, которые попадают в план сноса, – поясняет Анатолий Морозов, генеральный директор компании «МИАН-Маркетинг». – Как правило, это пятиэтажные железобетонные дома хрущевского периода. Только их и имеет смысл покупать – ни кирпичные, ни 9-этажные «хрущобы» пока на слом не идут».

Прибыль же обеспечивается благодаря тому, что согласно российскому законодательству выселяемые из сносимого дома жильцы имеют право на получение равноценной квартиры. Чаще всего им предоставляются квартиры в новостройках с неизбежно большим метражом, балконом и кухней вполне приличных размеров – других домов сейчас в Москве просто не строят. То есть параметры квартиры почти в любом случае улучшаются, что неизбежно повышает ее цену.

Казалось бы, лучшего способа инвестиций и придумать нельзя – покупается дешевая квартирка в панельной пятиэтажке, а через год-другой вы получаете за те же деньги новое, гораздо более просторное жилье в современном доме.

Однако при оценке рентабельности вложений такого рода далеко не все столь однозначно. Проблема в том, что стоимость квартиры определяется не только ее собственными характеристиками, но и множеством иных факторов, наиболее важным из которых является район, где она расположена.

«Рентабельность инвестиций в дома под снос – сложный вопрос, – отмечает Андрей Александров. – Ведь абсолютно непонятно, что ты получишь взамен. Новая квартира может быть даже дешевле, чем освобожденная. Конечно, это редкость, но бывают и такие случаи».

В соответствии с федеральным законодательством муниципальные власти обязаны предоставить жилье взамен сносимого в пределах того же населенного пункта. Для небольших городов это вполне разумная и адекватная норма, а вот в огромной Москве она обернулась настоящей головной болью и для жителей, и в конечном итоге для властей. Постоянно вспыхивает то один, то другой скандал, поскольку москвичи не хотят переезжать из обжитых мест, особенно из центра города, в районы массовой застройки – Южное Бутово, Марьино, а то и в Капотню. «Очевидно, что при таком обмене никакие качества квартиры не способны компенсировать потерю в месте жительства, – комментирует Петр Шкода, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Светлый град». – Самая дорогая «двушка» в Капотне была и остается куда дешевле скромной «однушки» в центре города, или, скажем, в районе Крылатских холмов».

В общем, вокруг трактовки термина «населенный пункт» было сломано немало копий, и правительству пришлось пойти на уступки правозащитникам и жильцам, закрепив норму о переселении жителей сносимых домов в пределах одного административного округа. Однако и эта норма оказалась полумерой, так как реальную выгоду от ее применения получили только те, кто живет в центре Москвы. Во всех остальных административных округах столицы находилась своя капотня, в которую москвичи ехать наотрез отказывались.

Их можно понять – большая часть сносимого фонда расположена в хорошо обжитых районах, вблизи от центра и станций метро, чем никак не могут похвастаться новые районы. Наконец, 1 января 2005 года вступил в силу закон города Москвы «О внесении изменений и дополнений в закон от 9 сентября 1998 года №21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». В нем появилась новая норма – теперь власти имеют право отселять жильцов только в пределах «района проживания», то есть «территории, ограниченной одним или несколькими прилегающими к нему районами в пределах административного округа города Москвы, привычной для повседневного быта и уклада жизни граждан, проживающих на этой территории по месту жительства». Правда, есть из этого правила и два исключения – Центральный административный округ и Зеленоград, где жилье может предоставляться в пределах всего округа. Но как раз там вопрос о переселении не стоял так остро.

Принимая этот закон, Московская дума был уверена, что вопрос с переселенцами окончательно снят с повестки дня. Однако специалисты продолжают сомневаться в том, что проблема решена. «Я не верю, что благодаря этим поправкам ситуация будет разрешена, – утверждает Петр Шкода. – На самом деле ничего не изменилось. У чиновников масса возможностей обойти нормы закона, и самая простая из них – заявить, причем вполне резонно, что на прилегающих территориях просто нет новых муниципальных домов и квартир. Кроме того, по-прежнему неясно, сколько это именно – «несколько районов» и что подразумевается под «районами, привычными для повседневного быта граждан», – а значит, трактовать эти понятия чиновники будут максимально широко».

Похожего мнения придерживаются многие риэлтеры. «В каждом из районов есть масса постановлений, которые противоречат друг другу, – утверждает Андрей Александров, начальник филиала агентства недвижимости «Кутузовский проспект». – В подавляющем числе случаев придется договариваться с чиновником. По-доброму или иначе – каждый решает для себя сам, но находить общий язык с чиновником все равно придется, и лучше сразу учитывать, что это потребует определенных затрат».

Иными словами, дополнительные расходы при смене квартиры неизбежны. Но заранее оценить их величину практически невозможно.

Другой фактор, сказывающийся в конечном итоге на стоимости новой квартиры, полученной в обмен на сносимую, – фактор, если можно так выразиться, прописки.

Дело в том, что согласно все тому же федеральному законодательству жильцы, прописанные в сносимом доме, получают определенные преимущества перед просто собственниками. Согласно букве закона если жилье муниципальное, то жильцам предоставляется площадь в соответствии с муниципальными нормами жилой площади (в Москве – не менее 12 кв. м на человека). А если квартира приватизирована, то новая всего лишь должна иметь не меньший метраж. Правда, как правило, она все равно получается больше, чем старая, так как маленькие квартиры в столице давно не строят, а комнат в предоставляемой квартире в любом случае должно быть столько же, сколько было на освобождаемой площади.

Кроме того, в муниципальную квартиру можно прописать родственников, чем активно и занимались предприимчивые москвичи. В ответ московские власти начали «закрывать» прописку в доме под снос за год, а то и за полтора до его планируемой ликвидации. А это, в свою очередь, привело к возникновению проблем у покупателей квартир в таких домах – приобретя квартиру, они не могли в ней прописаться, но обязаны были выписываться с прежней жилплощади.

Кроме того, в некоторых случаях непрописанных собственников ждал и другой неприятный сюрприз. «Иногда бывало так, что собственники квартир, которые не смогли в нее прописаться, получали от властей вместо квартиры финансовую компенсацию по «рыночной стоимости», – рассказывает Андрей Александров. – А так как у властей нет никаких способов определить реальную рыночную стоимость квартиры, то суммы это были куда меньше, чем реальная цена квартиры».

Правда, последние поправки к московскому закону несколько улучшили ситуацию: теперь в нем четко сказано, что право выбора между жильем и финансовой компенсацией закреплено за жильцом, а не за органами власти.

К тому же любые запреты муниципалитетов на прописку для собственников незаконны, и в 100% случаев суды выносят решения в пользу хозяев квартир. Однако власти упорно продолжают «закрывать» прописку и отказываются регистрировать на постоянной основе владельцев жилья. «Их расчет прост, – утверждает Петр Шкода. – Чиновники отлично знают, что большая часть населения судиться не будет и либо смирится с ситуацией, либо начнет решать ее каким-то другим способом… Выгодным для чиновников».

Таким образом, зачастую выгоднее иметь в сносимом доме неприватизированную квартиру, чем жилье в собственности. И как советуют риэлтеры, покупать квартиры за несколько лет до предполагаемого сноса. «Чтобы не иметь проблем с пропиской, желательно приобретать квартиры пораньше, года за два-три, когда дом еще не стоит в окончательном плане сноса, – советует Андрей Александров. – Или же прописываться по суду, что куда сложнее и накладнее».

Наконец, еще одна проблема, о которой уже говорилось, – срок окупаемости инвестиций в сносимое жилье. Дело в том, что, хотя план сноса в Москве определен на два года вперед и ежегодно обновляется, исполняется он далеко не всегда. И если в плане сноса стоит 2007 год, никто не может поручиться, что дом не простоит до 2009-го. «Как долго придется ждать возвращения вложений, предсказать практически невозможно, – говорит Анатолий Морозов. – Да, есть городская программа по сносу пятиэтажек, но все равно трудно сказать точно, когда же произойдет снос дома. Есть определенные срывы плана сноса, и ни один дом от них не застрахован».

По утверждениям специалистов, задержки в плане сноса домов в Москве происходят регулярно практически во всех районах. В то же время есть более и менее успешные в этом плане районы: скажем, в Южном административном округе план сноса обычно выполняется без особых отклонений от графика, чем не может похвастаться Северный административный округ. И никакие законодательные поправки не могут изменить эту ситуацию – проблема в исполнении законов, а не в их качестве.

«Изменения в сфере сноса домов и переселения жильцов происходят уже лет шесть, но на самом деле ничего не меняется, – утверждает Андрей Александров. – Рынок не стал менее или более привлекательным. Есть несколько десятков человек, которые занимаются этим бизнесом уже много лет, постоянно покупая квартиры в домах под снос и продавая новые. И их число практически не меняется. На самом деле опасаться невозврата вложенных денег не стоит. Надо только внимательно и грамотно проверять квартиру, которую вы собираетесь купить, – и все будет нормально».